O caso teve origem em ação de despejo proposta pela locadora, que pedia a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso.
Embora tenha reconhecido que a locatária realizou benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável, o juízo de primeiro grau decretou o despejo e a condenou a pagar os débitos, assegurando-lhe, contudo, o direito de ser indenizada pelas melhorias comprovadas e de compensar os valores gastos com a reforma.
Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel em razão das benfeitorias necessárias e úteis nele realizadas. (REsp 2.233.373).
Para o colegiado, quem deixa de cumprir a principal obrigação do contrato – o pagamento dos aluguéis e encargos – não pode invocar o direito de retenção como forma de garantir eventual indenização pelas benfeitorias.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito de retenção é um instrumento voltado a assegurar o pagamento de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. Ela ressaltou, porém, que a indenização não pode ser confundida com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé.
Assim, é possível reconhecer o direito à indenização pelas melhorias sem que isso implique, necessariamente, a possibilidade de retenção do imóvel.
Segundo a ministra, na locação, o pagamento regular de aluguéis e encargos é o que sustenta a posse de boa-fé. O inadimplemento, por sua vez, rompe o equilíbrio contratual entre as partes e frustra a expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem.
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