O Superior Tribunal de Justiça definiu importantes critérios para a utilização de imóveis em plataformas de locação por curta temporada, como o Airbnb.
No julgamento do REsp 2.121.055-MG, a Corte entendeu que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando houver reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza sua destinação residencial. Nesses casos, a prática somente será permitida se houver previsão na convenção condominial aprovada por dois terços dos condôminos.
No caso analisado, a proprietária de um apartamento pretendia utilizar sua unidade para contratos atípicos de curta estadia, normalmente intermediados por plataformas digitais como o Airbnb. O condomínio, entretanto, sustentava que essa modalidade de utilização era vedada pela convenção condominial.
O STJ relembrou que o condomínio edilício constitui uma forma de propriedade horizontal, na qual coexistem áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum dos condôminos, conforme dispõe o art. 1.331 do Código Civil.
A Corte também destacou que a convenção condominial possui natureza institucional normativa, e não contratual, razão pela qual vincula todos os condôminos. Nesse sentido, aplica-se o entendimento da Súmula 260 do STJ, segundo a qual a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os moradores.
Segundo o Tribunal, os contratos celebrados por intermédio de plataformas digitais não se enquadram perfeitamente nem como locação por temporada nem como hospedagem hoteleira. Por essa razão, foram classificados como contratos atípicos de curta estadia.
O julgamento ressaltou ainda que o art. 1.351 do Código Civil exige aprovação dos demais condôminos quando houver alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Assim, quando o condomínio possui destinação residencial, a utilização frequente do imóvel para contratos atípicos de curta estadia com finalidade econômica pode caracterizar mudança de destinação.
No caso concreto, a disponibilização habitual do imóvel por períodos curtos foi considerada uma exploração econômica incompatível com a finalidade residencial originalmente prevista.
Dessa forma, o STJ concluiu que a utilização de unidades residenciais para contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Na ausência dessa autorização, a prática permanece vedada quando a convenção estabelece uso exclusivamente residencial.
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