Quando é devida a comissão de corretagem?

26/05/20 | Direito | por

A corretagem é um contrato de resultado. O  corretor deve realizar esforços para que o negócio se aperfeiçoe ou se concretize. Deve aproximar as partes e tentar efetivar o consenso delas.

Para Christiano Cassettari (Elementos de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 325) são deveres do corretor:

“a) executar o contrato com diligência e prudência necessária;

b) prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios;

c) prestar ao cliente esclarecimentos sobre a segurança, riscos do negócio, alterações de valores e tudo mais que possa influenciar nos resultados. A inobservância de tais deveres gera resolução do contrato com perdas e danos, que são impostos sem prejuízo daqueles específicos dos corretores oficiais.”

A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.

De fato, segundo o STJ se a mediação do negócio não passa da etapa das tratativas não cabe a comissão de corretagem (AgInt no AREsp 1521806/PE, DJe 12/03/2020).

Por outro lado, é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (AgInt no REsp 1828390/DF, DJe 19/02/2020).

As duas situações acima são mais facilmente compreensíveis. Se não passar das tratativas, não há comissão de corretagem. Se o negócio for finalizado haverá direito à comissão.

Mas se houver desistência de uma das partes, o corretor deverá ser remunerado?

Compreende-se que o arrependimento posterior das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora enseje o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação. Do mesmo modo, o inadimplemento das partes após a consumação do negócio, através de um intermediário, não tem o condão de afastar a remuneração por este devida pelo desempenho do seu trabalho de forma adequada, alcançando-se o resultado útil desejado pelas partes – ver REsp 1735017/PR, DJe 14/02/2020.

Se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes, haverá direito à comissão.

É essa a linha de raciocínio que se pode extrair do art. 725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

É importante registrar, porém, que o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão  devida  ao  corretor,  desde  que  o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

De fato, não haverá remuneração se apesar de todos os esforços com reuniões, preparação da documentação e viagens, houver uma justificada desistência por parte do contratante – ROSENVALD, Nelson; BRAGA NETTO, Felipe. Código Civil Comentado artigo por artigo. Salvador: Juspodivm, 2020, p. 745.

Também se o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem AgInt no REsp 1837228/RJ, DJe 12/02/2020)

Em resumo, o corretor fará jus à comissão: 1) se a desistência ocorrer por motivo alheio ao contrato (arrependimento imotivado das partes); 2) se o inadimplemento da parte ocorrer após a concretização do negócio e 3) se o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato e 4) obviamente, se o negócio tiver sido concretizado.

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Rodrigo Leite

Coautor do livro “Análise das Divergências Jurisprudenciais no STF e STJ”, Editora Juspodivm. Autor do livro “Tombamento – Vol. 36 – Coleção Leis Especiais para Concursos”, Editora Juspodivm. Autor do livro “Desapropriação – Vol. 39 – Coleção Especiais para Concursos”, Editora Juspodivm. Coautor do livro “Saberes Jurisprudenciais”, Editora Saraiva. Especialista em Direito Público e Direito Processual Civil. Mestre em Direito Constitucional. Aluno laureado das Turmas 2005.2 da Universidade Potiguar. Autor de artigos jurídicos. Máster Universitário em Direito Constitucional pela Universidad Del País Vasco, San Sebastián, Espanha. Advogado licenciado. Assessor de Desembargador do TJRN.

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